Für die Beurteilung, ob ein steuerbarer oder ein von der Steuer ausgenommener Liegenschaftsverkauf vorliegt, ist lediglich auf den Baubeginn abzustellen. Wird der Kauf- bzw. Werkvertrag (massgebend ist das Datum der Beurkundung) vor Baubeginn (grundsätzlich Beginn der Aushubarbeiten) unterzeichnet, liegt eine steuerbare Immobilienlieferung vor (ohne Wert des Bodens). Wird der Vertrag nach Baubeginn unterzeichnet, liegt eine von der Steuer ausgenommene Immobilienlieferung vor. Die «schädlichen» Abgrenzungskriterien wie Anzahlung von mehr als 30% vor bezugsbereiter Fertigstellung oder Mehrkosten (Käuferwünsche) von mehr als 5% bzw. 7%, welche eine mehrwertsteuerliche Leistungsumqualifizierung zur Folge hatten, sind nicht mehr massgebend. Allfällige Mehrkosten, die aufgrund von Käuferwünschen entstehen, sind steuerlich gleich zu behandeln wie der Immobilienverkauf.
Selbstverständlich ist es auch nach der im Entwurf publizierten Praxis nach wie vor so, dass immer eine steuerbare Immobilienlieferung vorliegt, wenn der Boden dem Käufer oder einem Dritten gehört (bei Letzterem lediglich dann, wenn der Dritte keine nahestehende Person des Bauunternehmers ist). Damit eine von der Steuer ausgenommene Immobilienlieferung vorliegen kann, muss demnach immer der Boden inklusive Liegenschaft verkauft werden.
Der Baubeginn wird für ein ganzes Bauwerk festgelegt. Unter dem Begriff «Bauwerk» sind ganze Bauwerke wie beispielsweise Ein- und Mehrfamilienhäuser, aber auch Einstellhallen zu verstehen. Werden bei einer Überbauung mehrere Bauwerke erstellt, gilt als Baubeginn der «Spatenstich» für jedes einzelne Bauwerk (z.B. Mehrfamilienhaus) und nicht für die Gesamtüberbauung oder Teiletappe einer Überbauung.
Werden beispielsweise solche Mehrfamilienhäuser nicht zu 100% für steuerbare oder für von der Steuer ausgenommene Zwecke verwendet, sondern werden die einzelnen Stockwerkeinheiten teilweise steuerbar und teilweise von der Steuer ausgenommen genutzt, handelt es sich um ein gemischt genutztes Bauwerk. Dabei ist zu beachten, dass die auf den bezogenen Aufwendungen lastende Vorsteuer nicht in Abzug gebracht werden darf, wenn diese Aufwendungen für die Erzielung ausgenommener Umsätze verwendet werden.
Erbringt der Ersteller des gemischt oder von der Steuer ausgenommen genutzten Bauwerkes auch eigene Leistungen (Bauleistungen und / oder Architektur- und Ingenieurleistungen), ist für die gemischt verwendete – eigene – Infrastruktur (Baumaschinen, Büroräumlichkeiten usw.) eine sachgerechte Vorsteuerkorrektur zu berechnen und der ESTV abzuliefern (siehe dazu Ziffer 1.5, TREX 4/2012).
Werden durch den Ersteller des Bauwerkes lediglich Überwachungsleistungen (Bauherraufsicht) erbracht, so kann gemäss Entwurf der MWST-Praxis-Info 05 aus Praktikabilitätsgründen und als Vereinfachung neu auch eine annäherungsweise Vorsteuerkorrektur im Umfang von 0,02% auf dem Umsatz der von der Steuer ausgenommenen Immobilienlieferungen vorgenommen werden.