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Chères lectrices, chers lecteurs

La plus grande des villes suisses est fière de son engagement social. Ainsi, un très beau terrain d’environ 10 000 m² a été cédé en droit de superficie à un consortium en 1991 pour une durée de 60 ans.

12 villas individuelles d’une surface habitable d’environ 210 m² et disposant d’un terrain de 900 / 1000 m² chacune y ont été réalisées sur un garage souterrain accessible depuis tous les bâtiments.

La rente du droit de superficie a été calculée sur la base d’un «prix de liquidation» de 280 CHF / m² et reste liée au taux d’intérêt hypothécaire de la Banque cantonale de Zurich ZKB sans être toutefois indexée à l’indice des prix à la consommation.

Aujourd’hui, la valeur des terrains sur le marché libre serait d’environ 4000 – 6000 CHF / m². De plus, le niveau des taux d’intérêt a baissé de 5 % à 1,5 % et la rente du droit de superficie ne représente aujourd’hui plus que 30 % du montant initial qui se basait sur un prix de 280 CHF / m².

Tous ces éléments ont eu des conséquences sur les prix des villas dont plusieurs ont été vendues récemment, permettant à leurs anciens occupants d’encaisser de remarquables profits.

Le décès soudain d’un père de deux enfants en formation a mis une famille dans des difficultés financières. La famille s’est trouvée obligée de vendre la maison achetée en l’an 2000 pour 1 400 000 CHF. Une famille avec deux petits enfants était prête à débourser 2 250 000 CHF, un montant pour lequel le financement était assuré. Cet attrayant prix du marché cependant ne satisfaisait pas un employé de la ville et cette dernière a menacé de faire valoir son droit de préemption au prix d’achat.

Conclusion: le même acheteur n’a dû payer que le prix de revient de 1 580 000 CHF, la ville a dû renoncer à un impôt sur les gains immobiliers de 134 000 CHF (un montant qui aurait pu être utilisé à des fins sociales) et les vendeurs n’ont pas réglé leurs problèmes financiers!

Je laisserai au lecteur le soin de décider s’il s’agit d’une simple intervention ubuesque ou plutôt le résultat du travail d’une machine à détruire du patrimoine mise en place par l’État.

André Ginesta

Chères lectrices, chers lecteurs

Les décisions administratives suscitent de plus en plus d’incompréhension.

Une commune se voit interdire de réaliser une zone 30 à l’heure. Plus tard, elle met en place un «coussin berlinois» sur lequel il vaut mieux ne pas rouler à plus de 30 km/h.

En matière d’impôt sur les gains immobiliers, les offices d’impôt du canton de Zurich ont décrété que la commission usuelle maximale à verser aux courtiers se montait à 2 %, alors même que le taux de 3 % est usuel depuis des décennies – tant pour les terrains constructibles que pour les logements en propriété. Une décision du comité de «l’Association des offices d’impôt municipaux» (!) vient récemment de décider que les honoraires étaient encore plus bas pour les objets immobiliers à prix très élevé et a même établi une liste à ce sujet. Les juges cantonaux soutiennent de telles mesures déloyales. En raison des coûts de justice élevés, personne n’a jamais encore tenté d’obtenir un arrêt du Tribunal fédéral remettant en cause de telles décisions.

La Commission des cartels a interdit à l’Association suisse des professionnels de l’immobilier (SVIT) de faire à ses membres des recommandations relatives au montant des commissions. Justification: il convient de laisser libre cours aux mécanismes du marché. Cela vaut manifestement pour tout le monde, sauf pour les organes de l’Etat.

Quoi qu’il en soit, nous avons exigé avec force au cours de ces dernières décennies que les autorités agissent et réfléchissent davantage selon des critères économiques. Il est affligeant de constater que nous n’avons pas réalisé que les fonctionnaires ne sont pas en mesure de comprendre la culture et les méthodes de travail des commerçants et qu’ils cherchent à atteindre leurs objectifs impitoyablement, c’est-à-dire sans respecter les principes éthiques à la base de toute activité commerciale. On peut se demander si nous ne vivons pas de plus en plus dans une «dictature des fonctionnaires» qui interprète impunément le droit à sa guise et transforme de plus en plus notre démocratie tant vantée en une simple farce.

Personne ne fixe des limites à l’administration, ni le gouvernement, ni les partis. Pour les particuliers, les frais de justice sont trop élevés pour qu’ils puissent se défendre. Chaque fois que c’est possible, les tribunaux cherchent à obtenir des solutions à l’amiable et se veillent bien de clarifier les choses.

Jusqu’à quand nous contenterons-nous de constater que tout va quand même bien mieux chez nous qu’ailleurs?

André J. Ginesta

Chères lectrices, chers lecteurs

Mort massive de poissons dans le Zambesi! Trois victimes de la route en Indochine! Les castors ravagent la Patagonie! Coup d’Etat militaire dans l’Hindu Kuch!

De telles informations sont-elles importantes pour nous? Les quotidiens nous rendent-ils service en nous les rapportant? Avons-nous besoin de ces informations? Le fait que ces informations soient diffusées chez nous peut-il aider les personnes concernées?

Je me demande si de telles informations ont un sens pour le lecteur ou si elles ne servent pas plutôt de «bouche-trous techniques» aux journaux. Bien entendu, un journal est quotidiennement confronté au défi de combler de manière optimale chaque page sans laisser de blanc. Pour cela, les petits articles sans grande importance que l’on peut tant inclure qu’aussi laisser de côté sont des plus utiles.

Néanmoins, faut-il vraiment qu’il s’agisse d’informations venant de l’autre bout du monde, le plus souvent négatives et surtout concernant des endroits avec lesquels la plupart des lecteurs n’ont aucun lien, ce qui empêche ces derniers d’analyser correctement l’information fournie?

Ainsi, nous ne savons pas si une hécatombe de poissons a lieu chaque année dans le Zambesi durant la saison sèche ou si c’est la première fois de mémoire d’homme qu’un tel événement se produit! De ce fait l’information est finalement inutile, sauf peut-être qu’il nous est agréable de réaliser que nous avons heureusement plus de chance que les poissons du Zambesi. Est-ce là ce qui explique pourquoi la presse affirme régulièrement: «Bad news sell»?

Il est bon de savoir que vous lisez votre quotidien et que vous suivez votre Téléjournal avec le «filtre» adéquat!

André J. Ginesta

Chères lectrices, chers lecteurs

Un proche avenir nous réserve une discussion au sujet de l’imposition forfaitaire des retraités étrangers.

La justification historique de ce mode d’imposition préférentiel provient sans doute de l’impôt sur la fortune que la Suisse est seule, avec un nombre très réduit d’Etats, à appliquer. Il conviendrait plutôt de remettre en question et de discuter de cet impôt-là d’un point de vue éthique, étant donné qu’il taxe de l’argent qui a déjà été imposé préalablement!

L’on peut faire valoir que cette taxe est faible et finalement négligeable. Néanmoins, elle provoque sur une durée de 30 ans un transfert d’environ 20 % de la fortune du contribuable vers l’Etat, ce qui correspond de facto à un impôt sur les successions anticipé!

L’impôt sur la fortune constitue une discrimination des retraités aisés, ce qui explique la raison pour laquelle l’imposition forfaitaire a été introduite: elle garantit, d’une part, à l’Etat la couverture des frais d’infrastructures causés par ce groupe de personnes tout en donnant à ces retraités la possiblité de s’établir dans notre pays. Charlie Chaplin est l’illustration classique de cette situation.

Pendant des décennies, ce mode d’imposition avait représenté une bonne solution consensuelle que personne ne critiquait. Ce n’est qu’avec l’évolution malheureuse des marchés financiers avec leurs énormes bénéfices que la situation a changé et que certains ont découvert ce mode d’imposition comme échappatoire fiscale! Je me demande dès lors s’il ne serait pas plus judicieux d’ajouter de nouvelles règles à cette solution finalement assez bonne plutôt que de l’abolir purement et simplement. On pourrait ainsi définir par exemple un âge minimal, instituer une interdiction d’exercer un mandat de membre de conseil d’administration ou prévoir d’autres règles qui garantissent que seuls de véritables retraités bénéficient de ce mode d’imposition.

De plus, une telle solution devrait également convenir aux autorités fiscales puisque ce sont justement les étrangers fortunés qui paient très souvent les prix les plus élevés pour un objet immobilier. Cela génère d’importantes recettes en termes d’impôt sur le bénéfice immobilier qui représente par exemple, dans le canton de Zurich, de 20 % à 40 % du bénéfice. Sans cette clientèle, ces importantes recettes fiscales disparaîtront à l’avenir, phénomène que le canton de Zurich subit aujourd’hui déjà!

André J. Ginesta

Chères lectrices, chers lecteurs

Ce grand homme fort, originaire du Nord, rayonnait de force et d’optimisme. Avec beaucoup de persévérance, il a su se constituer une remarquable fortune. Il ne lui manquait qu’une épouse aimante et sympathique.

En été, le désir de chaleur et de joie le poussait vers le Sud. C’est là qu’il l’a rencontrée, belle, jeune, drôle et, osons-le, un peu «olé-olé». C’était peut-être justement ce contraste avec son caractère sérieux, sa conscience du travail bien fait qui lui plaisait tellement. Durant l’été et ses températures élevées, le fait qu’elle préférait s’amuser plutôt que de travailler ne le gênait pas.

Il l’épousa et lui fit des cadeaux à n’en plus finir. Elle s’y habitua très rapidement et en voulait toujours plus. Un jour, il constata que non seulement sa fortune avait fondu mais surtout que ses recettes ne couvraient plus ses dépenses.

Que faire? Il lui expliqua la situation et lui demanda d’économiser de manière rigoureuse. Elle fit preuve de compréhension mais partit du principe qu’elle n’était pas concernée personnellement et continua de dépenser l’argent à pleines mains!

Il dut vite constater qu’il était dans une impasse. Un divorce n’entrait pas en ligne de compte car cela aurait constitué la fin de leur union ainsi qu’un aveu qu’il avait commis une faute, ce que son amour-propre n’aurait pas supporté. Lui couper les vivres la forcerait à se détourner de lui et à chercher l’argent ailleurs, bien entendu en faisant valoir ses atouts.

Il réalisa enfin que les gens du Nord sont pétris de la nécessité de constituer des réserves pour surmonter les hivers rigoureux alors que les gens du Sud se contentent de vivre chaque jour comme il vient étant donné que les fruits permanents de la nature empêchent toute crainte existentielle.

Comment résoudre ce problème? Cher lecteur, auriez-vous une issue à proposer? L’Europe sait-elle que faire?

André J. Ginesta

Chères lectrices, chers lecteurs

Va-t-on l’abolir ou non? Je parle ici de la valeur locative, une invention entièrement suisse et par ailleurs totalement exotique dans le paysage fiscal international. Ce sont surtout les milieux de gauche qui en attendaient une plus grande égalité entre locataires et propriétaires. Personne n’affirmera aujourd’hui que cet objectif a été atteint.

Il est cependant tragique de constater que des personnes souvent âgées, propriétaires de leur logement, s’endettent de manière exagérée afin de pouvoir neutraliser la charge fiscale induite supplémentaire qui est particulièrement lourde pour les retraités. Dans ce cas de figure, les fonds ainsi générés sont souvent investis dans des placements risqués afin que les rendements attendus suffisent à régler le supplément d’impôt. Au cours de ces dernières années, les chutes brutales des cours des actions ont montré les dangers ainsi que les conséquences tragiques possibles de cette manière de faire. Nombreux ont été ceux qui se sont ainsi vus forcés de vendre leur bien.

Du point de vue de la prévoyance vieillesse, il serait par ailleurs bien préférable d’amortir au fil des ans les crédits hypothécaires sur le logement acquis en propriété, comme c’est obligatoirement le cas en France. Il s’agirait là de la forme de prévoyance la plus avantageuse et la plus sûre!

En Suisse, les employeurs et les employés sont obligés de verser leurs fonds de prévoyance dans des caisses qui ont de plus en plus de peine à trouver de bons placements offrant la sécurité souhaitée et rendement intéressant. Le particulier se voit retirer ses fonds et interdire toute participation à la définition de la politique de placement. Il ne reste plus à l’employé qu’à s’arracher les cheveux face à l’influence qu’exercent les Bourses, aux gérants de caisse indélicats (c’est actuellement le cas à Zurich!), aux placements trop risqués et aux frais de fonctionnement! L’énorme concentration de fonds de placement auprès d’un nombre relativement restreint de caisses en Suisse risque bien de déboucher sur des problèmes de plus en plus importants.

Ne serait-il pas avisé d’abolir la valeur locative tout en donnant simultanément aux propriétaires de leur logement la possibilité d’affecter leurs fonds de prévoyance à l’amortissement régulier de leurs crédits hypothécaires? Un effet secondaire fort bienvenu de cette politique serait celui que les banques pourraient octroyer à de jeunes gens ces liquidités dégagées sous forme de nouveaux crédits hypothécaires plutôt avantageux.

André J. Ginesta